A venda de imóveis em leilão extrajudicial é um procedimento comum nos casos de alienação fiduciária, especialmente quando o devedor deixa de cumprir as obrigações do financiamento. Apesar de a lei permitir que o imóvel seja levado a leilão para satisfação da dívida, isso não significa que ele possa ser vendido por qualquer valor.
Nos últimos anos, a discussão sobre o chamado preço vil ganhou destaque após importantes alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) e recentes decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Mas, afinal, o que mudou? E quando um leilão pode ser questionado por ter ocorrido por um valor excessivamente baixo?
O que é preço vil?
Em termos simples, considera-se preço vil aquele manifestamente desproporcional ao valor do bem.
A vedação ao preço vil busca impedir que um imóvel seja alienado por um valor irrisório, causando prejuízo excessivo ao proprietário e rompendo o equilíbrio que deve existir entre o direito do credor de receber seu crédito e a proteção do patrimônio do devedor.
No processo judicial de execução, o Código de Processo Civil estabelece que, não havendo outro valor mínimo fixado, considera-se vil o preço inferior a 50% do valor da avaliação (art. 891, parágrafo único).
Durante muitos anos, discutiu-se se esse mesmo parâmetro poderia ser aplicado aos leilões extrajudiciais realizados com fundamento na Lei nº 9.514/1997.
O que mudou com a Lei nº 14.711/2023?
A Lei nº 14.711/2023 promoveu diversas alterações na Lei nº 9.514/1997, trazendo novas regras para a execução extrajudicial das garantias imobiliárias.
Entre as mudanças mais relevantes está a nova redação do art. 27, § 2º, que passou a prever que, no segundo leilão, caso não haja lance suficiente para quitar integralmente a dívida e os demais encargos, poderá o credor fiduciário, a seu exclusivo critério, aceitar lance correspondente a pelo menos metade do valor de avaliação do imóvel, nas hipóteses abrangidas pelo dispositivo legal.
Essa alteração aproximou o regime da alienação fiduciária da lógica já existente no Código de Processo Civil, reforçando a preocupação do legislador em evitar alienações por valores manifestamente desproporcionais.
Como o STJ interpretou essa alteração?
Após a entrada em vigor da Lei nº 14.711/2023, o Superior Tribunal de Justiça passou a enfrentar a nova redação legal.
No julgamento do REsp nº 2.096.465/SP, a Terceira Turma afirmou que, a partir da vigência da Lei nº 14.711/2023, não há mais dúvidas de que, no segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do imóvel, ainda que esse valor seja superior ao montante da dívida.
Esse entendimento representa um importante reforço à proteção patrimonial do devedor fiduciante e tende a influenciar a análise judicial da validade dos leilões extrajudiciais.
Entretanto, é importante destacar que a interpretação do novo art. 27 ainda desperta debates na doutrina. Parte dos estudiosos sustenta que a redação legal confere uma faculdade ao credor fiduciário, e não necessariamente um limite absoluto aplicável a todas as hipóteses. Assim, o tema continua em evolução e deverá ser objeto de novos pronunciamentos dos tribunais.
Quais são os impactos práticos?
As alterações legislativas e a evolução da jurisprudência aumentam a necessidade de atenção por parte de todos os envolvidos.
Para o devedor, abre-se um fundamento adicional para verificar se o procedimento foi conduzido em conformidade com a legislação vigente.
Para o credor fiduciário, torna-se ainda mais importante observar rigorosamente as novas regras legais para reduzir o risco de futuras discussões judiciais.
Para o arrematante, cresce a relevância da análise prévia da regularidade do procedimento, especialmente quando o imóvel foi adquirido por valor significativamente inferior ao de avaliação.
Todo leilão por valor baixo é nulo?
Não.
A simples diferença entre o valor de mercado do imóvel e o valor da arrematação não significa, por si só, que o leilão seja inválido.
Cada caso deve ser analisado individualmente, levando em consideração fatores como:
- a modalidade da operação;
- a legislação aplicável;
- o cumprimento das etapas previstas na Lei nº 9.514/1997;
- o valor da dívida;
- o valor de avaliação do imóvel;
- as circunstâncias concretas do leilão.
Por isso, a existência de eventual preço vil depende da análise técnica do procedimento e da interpretação da legislação aplicável ao caso.
Conclusão
A Lei nº 14.711/2023 trouxe importantes alterações ao regime da alienação fiduciária e reacendeu o debate sobre o preço mínimo admissível nos leilões extrajudiciais.
Embora a nova redação legal e os recentes julgados do STJ apontem para uma proteção mais efetiva do patrimônio do devedor, a interpretação dessas regras ainda continua sendo objeto de discussões jurídicas.
Por esse motivo, tanto quem perdeu um imóvel em leilão quanto quem pretende adquirir bens nessa modalidade deve avaliar cuidadosamente a regularidade do procedimento antes de tomar qualquer decisão.
Está com dúvidas sobre a regularidade de um leilão extrajudicial?
Cada procedimento possui características próprias. Caso exista dúvida sobre a aplicação da Lei nº 9.514/1997, das alterações promovidas pela Lei nº 14.711/2023 ou sobre a validade do leilão realizado, é recomendável buscar orientação jurídica para análise específica do caso concreto. Nós da Carpaneji Advocacia sob o comando do Advogado Marcos Paulo Guerra Carpaneji estamos aqui para lhe ajudar.
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